休闲商街：文化活化、业态市场化、地产商业化是核心

最早的旅游规划设计模型中，商街一直是旅游目的地形成聚集核的重要内容之一。一方面商街夜市可以创造新的兴奋点，使旅游目的地表现更加丰富；另一方面，可以将游客对白天旅游的情感与体验，转化为夜间的持续消费。此外，商业夜市带来了大量的就业机会，还能促进当地的就业情况。

可以说，商街是区域旅游的灵魂，是带动区域经济的重要组成部分，对于旅游目的地而言，是不可或缺的存在。本文认为休闲商街的打造文化活化、业态市场化、地产商业化是核心。

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商街与休闲商街

商业街是指能够满足人们商业的综合型、专业性和社会性需要，由多数量的商业及服务设施按规律组成，以带状街道建筑形态为主体呈网状辐射，统一管理并具有一定规模的区域性商业集群。商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业综合体。可细分为中央商业街、地区商业街以及特色商业街。 

休闲商街是以休闲、娱乐为主要目的的，步行街往往兼多种功能于一身，提供一个宜人的休闲、娱乐环境是主旨。在这样的步行街中，购物不再是主题。休闲商街主题性、特色性、休闲性越来越强，已经从原来的购物街逐渐演变成休闲娱乐综合体。

自20世纪80年代，我国开始建设现代商业步行街。据粗略统计，全国目前已有几百条大大小小，风格迥异。

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本文认为对于休闲商街，如何实现文化活化、休闲业态市场化、商业地产盈利化是打造的重点。文化活化是灵魂、休闲业态是关键、盈利模式是核心。 

1、商街的二次升级：从“泛休闲化”到“景区化”

泛化休闲化：商业街的泛化休闲化是指将商业街由简单的购物功能打造为融观光、消费、娱乐等多功能于一体的综合体，休闲化丰富了商业街的娱乐功能，有利于增强吸引力，带来更广泛的经济效益。

景区化：指将整个商业街看成是一个景区，按照专业旅游景区的管理模式，对街区进行景区化经营管理、实施营销，内置各种休闲节点、标识系统、交通系统、游线安排等，通过旅游六大要素的安排，符合旅游规律、服务规律，实现商业街的升级管理，这是商业街规范市场化行之有效的管理模式，更符合现阶段消费者的需求理念。  

从泛化休闲化到景区化的升级：我国城市商业街发展到今天，经历了两次升级。第一次是从普通经营性商业街到泛化休闲化商业街的转变，这是在自然发展过程中形成的休闲化升级；第二次则是从休闲化商业街向景区化管理商业街的转变。        

通过对商业街发展历史和现状的分析，绿维文旅认为，景区化发展模式正是在商业街运作过程中经过不断尝试、探索而形成的一种全新提升发展模式，景区化商业街既具有休闲商业街的基本功能，能满足消费者购物、休闲、娱乐等需求，同时又带有景区的部分功能，如对商业街进行景区化管理，将旅游六要素融入街区经营、营销的全过程等，有利于提高商业街的开发水平和经营档次，从而提高名气，吸引人气，进而增加财气。我国部分著名商业街已经被国家旅游局评为4A甚至5A景区。

2、主题和核心吸引力的策划

这是商业街景区化最为重要的部分，它们是这条商业街的灵魂。商业街的主题定位所要表现出的文化风貌，是这条商业街所给人的总体印象。它的核心吸引力，则是依托自身条件打造游乐、文化、标志性景观、独特建筑景观等，并且通过引入一些新的旅游项目，将观光与休闲结合，构成游客到访决心最为重要的因素。  

本文根据多年的规划设计经验，认为具体的设计手法如下：

（1）通过商业载体的主题化、趣味化等手法，可以创造新的旅游吸引物； 

（2）通过商业街区的建筑处理、业态重组等手法，可以将分散的商业积聚成吸引物，也可将分散的吸引物集合成核心吸引物；

（3）通过街区建筑设计、街区景观处理、街区文化具象、街区景观微缩、街区夜景打造等手法，可以将城市规划和旅游规划中景观文化等元素“借用”进休闲商街； 

（4）通过节庆、演出等活动的组织与梳理，并组织原住民参与，可以形成动态的、永不落幕的旅游休闲吸引物系统；

（5）游憩方式的设计主要体现在：商业形态的趣味化、主题化、体验性与参与性设计，商业配置的全程游憩化设计，以及商业行为的游乐化设计等方面；

3、业态市场化布局 

商街的主力消费者转移至80、90后，由于消费习惯大不同，他们对体验业态开启了更为极致的追求，比如参与感较强的运动馆、采用高科技的主题乐园与体验馆等。创新业态的出现也对商街业态市场化提出了必须与时俱进，又要可持续发展的新要。 

本文对商街主要的业态概括为以下几类： 

（1）文创商品、工艺品、农特产品等销售为核心的传统购物业态

（2）加工工坊、创意书店、创意生活馆等为主的体验型购物业态

（3）餐厅饭馆为主体的餐饮业态

（4）康体、健身、洗浴、按摩、医美、茶馆为主的康养业态

（5）酒吧、演艺、剧院、6D电影、歌厅KTV等为主的传统娱乐业态

（6）剧本杀、VR体验馆、电竞体验馆、运动馆、密室逃脱等新兴娱乐业态

（7）电竞酒店、亲子酒店、精品民宿等主题型住宿业态

（8）萌宠乐园、亲子乐园等游乐项目

4、完善的旅游综合服务系统 

这是在景区自身的经营、管理、营销等综合系统下所形成的一项子系统，概括来讲大致包含四方面内容：道路与旅游设施标识系统，电子信息系统，电子、电话及现场咨询与监督系统，游客中心及集散节点游客服务中心系统。即通过合理的内部外部游线安排、清晰明朗的信息展示导览标识、优质周到的咨询指导安全保障服务、丰富合理表现出食、宿、行、游、购、娱旅游六要素的游憩节点配置等。不同类型的商街有各自的管理体系，但是都应该有景区化的服务系统，提供景区化的周到服务。 

5、商街景区化的规划

商街的景区化升级，必须要经过系统的规划工作，但此项规划并不等同于一般的城市商业规划，它是在具备可行性、操作性、合理性、融合性的基础上同时满足城市、商业、旅游三方面的规划要求与规范的一项全新、复杂的工作。 

首先，应充分了解商业街发展的历史以及现实状况，确立此条商街所要展现的主题风貌；其次，依照商业街现实情况确定商业街景区化景区级别的创建目标；再次，依照景区评级目标及城市、商业、旅游三方面的规划要求，进行商业街总体规划及总体策划工作，深度挖掘、打造核心吸引力。  

具体实施工作应运用专家智慧经验与专业技术，使得商业街的景区化提升定位清晰、市场目标明确、旅游项目新颖独特、游览线路联动互通、投资分期合理、收入模式具体、营销渠道与战略清楚，同时具备商业街景区提升的可操作性。