城市更新 | 从“污废”之都到世界顶级名城——英国伦敦国王十字区域的更新之路
“如果你厌倦了伦敦，你也就厌倦了生活”，现代人依旧用200年前萨缪尔·约翰逊的话表达着对这个城市的热爱。
来源 | 匠工营国
“如果你厌倦了伦敦，你也就厌倦了生活”，现代人依旧用200年前萨缪尔·约翰逊的话表达着对这个城市的热爱。
她的古朴与摩登、开放与守旧以一种迷人的方式融合在一起，展示着昔日的光辉和当今的繁盛。伦敦的商业即使与其他欧洲国家首都相比也独具一格，厚重历史的外壳下有着多样的、富有活力的内核。在浓重历史文化色彩下，伦敦有着多元而独特的精神内核，它可以是见证了中世纪信仰的圣保罗大教堂，可以是被誉为数学奇迹的“伦敦之眼”，也可以是耸立在泰晤士河畔、代表着英国议会民主诞生的大本钟，还可以是哈利波特里“通往神秘魔法世界的9¾月台”——国王十字车站也因此闻名于世。
丰富的故事背景和电影桥段不断赋予国王十字区域神秘复古的色彩，时至今日，它连同“邻居”圣潘克拉斯车站共同构成了伦敦“心脏”;但在几十年前，它曾被列为“伦敦十大贫民窟”之一。经过十几年的改造，国王十字区域于伦敦这座城市而言已不仅是一座交通枢纽，更是一个城市更新项目的世界级标杆。
改造后国王十字区域鸟瞰图
01
从工业重地到城市“弃子”
King‘s Cross的百年沧桑
国王十字区域位于伦敦最具活力和发展最快的市中心偏北处，是伦敦市中心150年来规模最大的城市更新项目，占地约27万㎡，区域地铁轨道线路发达，靠近伦敦金融城、金融中心金丝雀码头以及多个伦敦地标性建筑。在远景规划中，国王十字区域将成为一个兼具历史积淀和新时代活力的“微缩伦敦”，为商业、居住、旅游、商办等多种用途提供安全理想的环境。但就在40多年前，国王十字区域却是一个人人避之不及的“荒蛮之地”。
摄政河运河竣工之后，国王十字区域就因与英格兰北部的主要工业城市相连，自十八世纪工业革命时期起就是工业物流重地，至十九世纪维多利亚时期，国王十字区域已成为重要的交通枢纽区域。然而，随着“污染企业”的不断增加，国王十字区域在战后去工业化的浪潮中被沦为废弃工业用地。
19世纪中叶，由于临近当时的伦敦市中心，街区内铁路网络密布，加之摄政运河从区域内穿过，粮食、蔬果鱼肉与煤炭的交易渐渐成市，仓储转运业发达。随着煤气照明普及，国王十字区域还成为伦敦管道煤气的供给中心。区域内的业态与居住人群在此后100多年的时间里都没有发生大变化，直到20世纪70年代，当整个伦敦步入后工业时代，去工业化浪潮掀起，国王十字区域内的工厂纷纷倒闭，市面萧条，居民贫困。随后的80年代，街区成为知名的北伦敦“歹土”，遍布毒品、流莺、低端夜店与艳舞俱乐部，中产者纷纷逃离。上世纪80至90年代，街区稳居“伦敦最贫困十大选区”名单，无论街区居民还是区议会，都无力改善国王十字区域破败混乱的状况。20世纪末，国王十字区域的人口持续增长，然而这表象下，是相对经济弱势的非洲裔与少数族裔群体的集中涌入。改造前的国王十字区域整体面临着交通环境阻塞、经济增长乏力、区域形象不佳、废弃历史建筑留存、公共空间匮乏、产业发展缓慢等一系列突出问题。
02
举世瞩目的城市更新
一场“跨国专列”载来的“造城革命”
1980年代末，英国铁路(British Railways)曾计划对国王十字区域进行再开发，甚至在1987年请了福斯特事务所做总规划;但后因1987年的那场国王十字圣潘克拉斯地铁站大火，计划被悬置，及至80年代末开始的英国房产危机，计划作罢。
转折发生在1995年，“海峡隧道干线法案”获得英国上议院通过，该法案包含在国王十字区域的圣潘克拉斯火车站设置新“欧洲之星”停靠站的计划。1996年，伦敦政府的战略规划提出“中心城区边缘机遇区(Central Area Margin Key Opportunities)”概念，明确伦敦最亟待开发区域，国王十字街也包含在内。
开发主体的诞生与变迁
2000年3月，经验丰富的房产开发商Argent LLP受伦敦欧陆铁路(London and Continental Railways Limited)与英运物流两家土地所有者指定，成为国王十字区域再开发项目的主开发商。他们聘用了伦敦的建筑与城市规划事务所Allies& Morrison与Porphyrios Associates来做国王十字区域总规划。
2006年，总规划与建设方案获得卡姆登议会审议认可，Argent随后宣布将为国王十字街投入20亿英镑，在2007年圣潘克拉斯国际火车站改造完成之后，整个街区开发正式开启。
2008年，Argent LLP、伦敦欧陆铁路(London and Continental Railways Limited)、DHL Supply Chain(英运物流的母公司)三方组成了开发合伙公司 King’s Cross Central Limited Partnership(简称：KCCLP),将国王十字街全部土地都归置于KCCLP旗下。
开启高强度综合性更新模式
在2006年和2007年，区域项目改造计划涉及占地面积约为27万㎡，计划改造及新建面积约74万㎡，用于城市综合用途开发，其中包括27.9万㎡的商办空间、4.6万㎡的零售，咖啡馆，酒吧，餐厅和休闲设施、近2000套新住宅、一所新大学、一系列的教育、酒店和文化等配套设施以及约10.5万㎡的公共社交空间。
2012年，国王十字火车站改造完工，改造耗资5.5亿英镑(约合人民币51亿)，与圣潘克拉斯火车站接通，加上原有的6条地铁线路，形成英国最大、最重要的综合交通转运站，城内、国内、国际线路在此交汇，每年吞吐量高达5700万人次。
整个街区再开发项目占地约27万平方米，以摄政运河为分界线，基于“交通枢纽带动经济“的目标，运河以南地块——含两座火车站与一座地铁站的区域，主要用于开发办公楼，住宅区与相关配套被规划在运河以北。“综合性开发”导向被一再强调，10.5万㎡的公共空间与其周边的多元化建筑，构成了规划的主体。
2013年1月，Goole宣布在将国王十字街建立新的英国总部，此时它已经花费650万英镑(约合6000万人民币)购置了区内一块9700㎡的土地。随后，Goole在2015年又扩大了在国王十字街的投资，他们租下潘克拉斯广场6号(6 Pancras Square)大楼。
Google总部设计效果图
在这之后，宣布入驻国王十字区域办公的大品牌如同井喷，巴黎银行房地产公司、PRS音乐、路易威登、亚马逊、facebook、环球唱片、哈瓦斯集团等互联网旗舰之外，最注重氛围和形象的文创与奢侈品巨头也加入其中。
截至2018年，国王十字区域入驻的部分企业
2015年，随着国王十字街内新建的4个公共空间——潘克拉斯广场(Pancras Square), Lewis Cubitt广场，Lewis Cubitt公园与储气罐公园(Gasholder Park)陆续完成，以及2012年建成、已是伦敦人气景点的谷仓广场(Granary Square)，规划中的公共社交活动空间已经完成85%左右。
至2015年底，开发商方面的累计投资已达10亿英镑(约合人民币93亿)。有400户家庭迁入国王十字街新建的住宅楼中，街区人口——即在此居住、办公、学习的人数，总计已达30000人;到2023年，这个数字将攀至42000人或者更多。
国王十字区域规划图
在零售商业方面，改造后的国王十字区域主要分在八个区域：2018年开业的区域最大商业街 ——COAL DROPS YARD(卸煤场商业街)、King’s Boulevard(国王大道)、Pancras Square(潘克拉斯广场)、CANALSIDE(谷仓广场)、Gasholder Park(储气罐广场)、Cubitt Park West、Cubitt Park Eest 以及 King’s cross车站，区域目前已吸引了多家品牌的入驻。
已在国王十字区域入驻的部分商业品牌
无论是在旅途最后一刻的小礼物还是在不开心时的“买买买”疗法，国王十字区域都是一个绝佳的购物天堂。附近不仅拥有Waitrose 和Bonds & Rates等大型商超，还有King Cross、Emin & Paul、Le Chocolat Alain Ducasse、Miller Harris等各种品牌满足消费者的购物需求;同时，毗邻的国王大道上还有Jigsaw、Sweaty Betty和Nike Central等设计师品牌店铺。
同时，这里不仅拥有一家“哈利波特魔法商店”，更是小说《哈利波特》里“9¾月台”的所在地，每天吸引着数以万计世界各地的哈迷们前来打卡拍照;在商店外侧，还可以体验推着行李车进入砖墙站台的绝妙场景。
到2023年区域更新整体完成时，总计30座新建筑、20座翻新历史建筑、2000户住宅、20条新街道、10座新公园广场、10.5万㎡绿植环绕的社交公共空间(约占到开发面积的40%)、27.9万㎡的办公空间、4.6万平方米的零售与休闲场所将在街区内涌现。
国王十字区域，改造完成进度示意图
03
世界级地标的进阶
了不起的城市更新法则
高度融合的再度开发策略
大伦敦政府在1996年编制的《机遇增长区域和强化开发地区规划框架》中提出，国王十字街作为五个“中心城区边缘机遇区”之一，将会遵循“最大密度，商业利益最大化'的开发路径。然而，KCCLP意识到，高密度并不意味着大量的高层建筑。他们希望通过提供高质量的城市环境、特色的历史建筑、保护城市景观的方法来解决高密度的问题。
在整体规划中，东西向拦腰穿过地块的摄政运河是一条重要分界线。在运河以南的地块，在区内三座独立车站——国王十字火车站、圣潘克拉斯火车站、国王十字圣潘克拉斯地铁站 —— 连结成一个综合交通转运站之后，在其周边开发写字楼自然成了挖掘商机的最佳选择。而运河以北的地块更加灵活机动，可塑性更强，国王十字街的大部分住宅都归入此地块。
在规划师看来，提升区域可达性是开发的首要任务，路网与街区的互相渗透是人性城市的基础。连接街区与周边区域的主要公路，是位于街区南部的尤斯顿路(Euston Road)，而火车站、地铁站构成的交通枢纽同样在南部。
由此，南部成为大部分人进入街区的初始位置。如何使这些人群顺畅地去往北部成为规划上需要着重考虑的问题。为此，摄政运河上的两座桥Maiden Lane Bridge与Goods Yard Bridge被加固与拓宽;考虑到舒适与环保，南北向新建路网，并优先建设人行步道和自行车道;此外，12条公交线路将会贯通，将街区内各个地点串联起来。
历史建筑的“场”与“弃”
在国王十字街，维多利亚时期的历史建筑数目众多，多与铁路与工业发展史有关。总共20座保护建筑被计入国王十字街总规划，通过改造翻新发挥社会与经济功能。
历史保护建筑，最典型的就是“谷仓综合体(Granary Complex)”(谷仓广场)，其原本是伦敦的粮仓;2011年，通过翻修改造，它成为伦敦中央圣马丁学院的新校址。
通往学院的步行道是一条长110米，高20米的玻璃走道，不同文化创意形态的单间、工作室设在走道两旁，将中央圣马丁学院“创意仓库”的能量辐射向整个街区。此外，大北方酒店、储气罐公园、卸煤场等也都是地标性的改造项目。
并不是街区内所有的历史建筑都得到了保留，比如：被拆除的CulrossBuildling——这栋建于1891年的大楼并未被列入保护建筑，也无突出风格，因道路规划需要被拆除。为此，KCCLP受到不少抨击，尤其来自国王十字街区的历史建筑保护团体KXCAAC，后者为该栋建筑的保留付出了数年的努力。
多元街区场景带动业态发展
街区商业各有特色，照顾到不同背景人群的兴趣，但这些商业远非一下子就拼合齐整的，KCCLP采用了先建立场所感、再完善业态的手法。
作为主街道的国王大道(King’s Boulevard)是一个树木繁盛的大街，以国王十字街南部的交通枢纽为起点，一直连接到谷仓广场。
早在2013年，KCCLP已经引入了许多街边小食店，结果造成了该处“一时高峰”的特点——每到午饭时间就有学生和白领聚集过来，嘈杂只是一时，但热闹的氛围却影响了人们对该街道的感受。而这只是招商策略的第一阶段，现在，KCCLP正依照既定业态规划，着手在国王大道上引入各大品牌的精品零售店。
另一个例子是2018年开业的卸煤场(Coal Drops Yard)商业街，它处在国王十字街的中心位置，是整个街区的商业地标，McQueen、Vivienne Westwood与Paul Smith 等时装品牌相继在此走秀。
住宅所有权混合，有利阶层融合
国王十字街的总规划包含了13项不同的住宅开发项目，这是为了避免造就一个纯粹的“高档社区”，倡导不同阶层的融合。
这些住宅的所有权形式混合，一些单元作为业主所有权房出售，一些单元作为股份产权房(又称共有产权房，是指由各城市住房协会与购房人共同拥有住房产权，购房人对住房协会持有的产权部分支付租金，在具备能力后，购房人可逐步购买住房协会持有的那部分产权)出售，还有一些供出租(如公共住宅)。
此外，学生住宅开发商Urbanest开发了一幢供650名学生居住的27层大楼，也已投入使用。在规划中，国王十字街的大多数住宅都是三口之家单元(总计1309间)，其中五分之一的住宅已经建成并售罄。
此外，街区内还会有总计391套单元为三居室到四居室，其中25%已建成并售罄。考虑到资产长期增值的目的，KCCLP决定保留部分住宅，专供租赁之用。住宅的布局原则为“围绕街区内的三个中心点排列”，以营造出社区感。许多住宅楼层除了街区景观外，还可远眺伦敦中心区域。
营造区域氛围，提升区域热度
对于设计团队来说，街区内可供租售的地产必须多样化，其并没有把某些个特定企业与商户吸引过来作为目标，创造独到的街区氛围是国王十字区域的规划核心。
中央圣马丁学院是国王十字街的首批业主之一，对于营造街区氛围至关重要。从2007年起，KCCLP就与该学院所属的伦敦艺术大学(University of the Arts London)展开了谈判，希望它将新校址落在国王十字街。
从2010年学院入驻起，区域氛围就开始跟伦敦西区相像，而不是铺天盖地的其他金融区。对于KCCLP来说，中央圣马丁校园落户国王十字街，意味着街区从此被重新定义，与创意、活力挂了钩。而在这之后，其他格外强调文化形象的长期租户也纷纷前来，包括：奢侈品品牌路易威登。
位于谷仓广场的中央圣马丁艺术与设计学院
公共空间的创造给国王十字街带来了多样与趣味的气氛。谷歌在2013年买下街区内9700平方米土地用以建造新总部大楼，此外又于2015年又租下潘克拉斯广场6号作为空间扩充。
KCCLP在项目早期就注意到，一些用于基础设施、公共空间的投入会比预算超出许多;但从长远看，增加投入是值得的，把地块打包卖出很容易，更重要的是如何能让土地所有者受益更多。
全时段的公众活动，区域形象的包装和推广
事实上，自2007年开发进行开始，KCCLP组织的公众活动就未曾间断。如今，国王十字街的活动表已经覆盖了全年大部分日期，促成了人群聚集的效应。
从运河边的电影放映到美食节，再到社交晚宴。这里提供的活动是伦敦的其他地方所找不到的，多样而充满惊奇。
观察一下已确定的活动表，每逢周二、周四、周六都有Lewis-Cubitt广场上的户外运动训练营，每逢周三有瑜伽训练，整月有女性漫画家展、露天戏剧与圣马丁学院内的织物展和视觉艺术展，另外还有一些亲子活动。
对于所有活动，KCCLP的要求是——开放性，不能让人产生排他、陌生的感觉。这些活动的一部分资金来自物业管理费与服务费,业主也是受益人，这些活动会为商户带来更多的客流。在市场推广方面，KCCLP的聚焦点始终在于整个街区，也就是说：推广的是地点，而非单个特定建筑。
要认识一个地方，先要了解它的过去——KCCLP试图对过往街区历史进行再创造，扬长避短，以符合街区新的身份。历史建筑与城中其他区域一脉相承的维多利亚时代特征，都有助于人们形成这样一个印象，即：国王十字街从来是伦敦市中心的一部分。
KCCLP的另一个传播重点是将街区等同于“安全洁净的环境”。为了颠覆伦敦人对街区的不良印象，KCCLP旗下的房产管理团队成员都经过专业培训，他们出现在街道、广场和公园，举止得体让人放心——唯有如此，伦敦人才会想“跟过去不一样了，国王十字街现在公共区域的使用者，已经不是乌合之众了。”
这样的形象塑造不放过最细微之处——建筑工人在工地上抽烟被明令禁止;承包商在工地周围建造小公园，缓和建造过程的杂乱观感;KCCLP每月举办市场推广活动，邀请业主一同前来讨论;此外，街区内的商户也可以申请在公共空间内举办自己的活动，为街区形象增添颜色。
查尔斯·狄更斯写尽了维多利亚时代伦敦的不堪与冰冷;但却也不可否认地爱着这座城市。他在1836年出版的书信集《博兹特写集》中这样描述自己在早上起床出门的场景：“在你艰难地向国王十字街走去，经过滑铁卢广场的时候，听见时钟敲五点一刻，你这才发现自己被过早叫醒一小时。再折回家去呢，时间来不及;又没有门开着可以走进去的地方，因此除了继续向前走，别无他法。”
狄更斯不知道的是，那个让他在伦敦的晨雾中感到别无他法，只能继续前进的目的地，如今会有热气腾腾的早点等着熙来攘往的旅人。与其说没有现代科技就没有今天的国王十字，不妨说真正让狄更斯的国王十字成为今天这个样子的，是商业在物质世界里对人需求的真正关怀，而后为人们提供的向往已久的温热的生活场景。
