中央财政拟支持15地城市更新，未来的城市更新该如何去干？

2024年《政府工作报告》中明确提出，稳步实施城市更新行动。4月，财政部、住房城乡建设部联合印发《关于开展城市更新示范工作的通知》。5月31日，财政部网站对2024年城市更新行动评审结果进行公示。公示信息显示，从2024年起，中央财政支持部分城市实施城市更新行动。

近年来，全国多个省市也推出城市更新行动计划、方案。那么，未来的城市更新要干哪些事，又该如何去干？本文从多个方面进行了梳理，希望能为大家提供一些参考。

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城市更新干什么？主管部门这么说

2023年3月召开的全国两会上，住建部部长倪虹在“部长通道”采访活动中接受采访时表示，将重点从四方面做好城市更新工作。

城市更新怎么干？各地方案有不同目前，北京、天津、上海、重庆、河南等省市，以及南京、银川等城市都发布了城市更新相关的行动计划、实施方案、指导意见等。各地出台的计划方案中，关于城市更新的具体内容范围不完全相同，以下列出部分地区的相关内容。

北京

2021年8月，北京市印发《北京市城市更新行动计划(2021-2025年)》。计划中列出了北京市城市更新的项目类型，共有六种。

上海

2023年3月，上海市印发的《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》，仅2600多字。方案提出聚焦区域，分类梳理，重点开展城市更新六大行动。

天津

2023年7月，天津市批复《天津市城市更新行动计划（2023—2027年）》。计划制定了按照中心城区、滨海新区、环城四区和外围五区分区域实施更新行动的工作思路。其中，中心城区更新行动方面，通过城市体检查找城市短板问题，针对城市问题，系统制定 5 项提升计划，提出 16 项更新工程、44项重点任务。

河南

2023年9月，河南印发《关于实施城市更新行动的指导意见》明确推进城镇老旧居住区提升改造、稳慎推进城中村改造、增强城市活力、提升城市公共服务品质、加强城市风貌塑造和历史文化保护传承、加强基础设施体系化建设改造、提升城市安全韧性水平、推进城市绿色发展和生态修复、提升城市精细化智慧化治理水平九项重点任务，实施五大路径，以建设宜居、韧性、智慧城市为目标，实施城市更新行动，创造良好人居环境。

河北

2023年9月，河北印发《关于实施城市更新行动的指导意见》，提出了更新改造既有建筑、改造城镇老旧小区和城中村、建设完整社区、打造活力街区、完善城市功能和推进生态修复、推进城市基础设施更新改造、推动数字化基础设施建设、推进城市生命线安全工程建设、传承历史文脉和塑造城市特色风貌9项城市更新重点任务。

江苏

今年5月9日，江苏印发《关于支持城市更新行动的若干政策措施》，涉及六大项18条，包含优化规划编制实施管理、创新土地供应使用方式、提升产权登记办理服务水平、完善施工图审查管理体系、加强消防设计审查验收衔接、加大财税金融支持和组织推进力度等六方面。其中提出，对历史城区包括历史文化街区、历史地段等特定区域，按照保护要求因地制宜确定规划指标。

通过对以上各地关于城市更新的工作内容进行分析，可以大致得出几个共同的关键词：老旧小区、公共基础设施、生态环境、历史文化街区，另外就是产业园和商圈。

城市更新内容类型

其中，老旧小区可以包括危旧楼房、棚户区、城中村，公共基础设施包括市政管网改造、无障碍、智慧城市建设，绿色空间主要是公园、滨水空间，历史文化街区包括改造和利用。而产业园区和商圈的更新，或许更多地可以理解为更新的目标方向。

02

怎样才能干得好？这些地方有经验

2024年1月24日，住建部办公厅印发城市更新典型案例（第一批），共28个城市更新典型案例，被分为8个类别，分别是：既有建筑更新改造案例、城镇老旧小区改造案例、整社区建设案例、活力街区打造案例、城市功能完善案例、城市基础设施更新改造案例、城市生态修复案例、城市历史文化保护传承案例。

现结合前面所总结归纳的城市更新主要内容，下面将分享其中关于活力街区打造与城市历史文化保护传承的部分优秀案例。

活力街区打造案例

重庆市戴家巷老街区更新改造项目

项目位于嘉陵江岸悬崖之上，占地面积约45亩，现存建筑建于20世纪70至90年代，街巷狭窄，房屋老旧破损，安全隐患突出。

2018年统一规划、分步推进崖壁步道、老旧社区、商业空间更新，导入优质业态运营，带动居民自发改造房屋。2021年建成后成为打卡新地标，重新激发区域活力。

经验总结：

●充分保留既有建筑。在完整保留街区风貌前提下，对存量建筑结构加固、增设电梯、景观装饰等方式微改造，完善配套设施，拓宽阶梯巷道，引入新业态新功能，街区保留建筑面积6.24万平方米，拆除建筑仅占5.6%，容积率由2.94降为2.82，空间环境品质全面提升。

●实施主体统筹运营。政府出资新建崖壁步道，改造公共环境，区属国企出资征收改造部分房屋，引入文创酒店、餐饮、零售等业态自持运营，打造沉浸式体验商业名片。国企牵头与商家联合组建“商家联盟”，统筹负责整个街区商业业态运营、环境秩序管理、设施设备维护等工作，实现街区年产值超亿元。

● 带动居民自发改造。随着街区环境品质、物业价值和商业活力提升，带动街区居民自发开展底商及二层以上房屋改造，积极推进加装电梯、房屋装修，改造后引入各具特色的小店，临街底商租金提高8—10倍，居民收入大幅增加。

城市历史文化保护传承案例

福建省福州市三坊七巷历史文化街区保护更新项目

项目位于福州市古城核心区，规划总面积39.81公顷，迄今仍较完整保留着鱼骨状街巷格局。2006年以来，街区修复坚持“镶牙式、渐进式、微循环、小规模、不间断”的原则，通过政府主导、专家领衔、国企示范、公众参与，最大限度保护历史遗存、传承城市文脉、探索历史文化街区及周边区域整体复兴的实施途径。

经验总结：

● 建立保护修缮制度。以保护规划为引领，制定历史文化街区保护管理、古建筑搬迁修复以及资金使用等办法，完成消防专项规划，强化街区有机更新的资金支持、产业引导、安全韧性等政策研究。

● 做到修旧如旧。为保护街区整体风貌的原真性，组织专业设计团队和具有文物保护资质的施工队伍，共同进行修缮。目前，累计修复26处文物保护单位、100余处未定级文物点、历史建筑及传统风貌建筑，完工总面积约26万平方米。

● 促进文旅融合。以“文化+文创”为主导，加强业态准入管控与传统业态扶持，吸引脱胎漆器、中华老字号等54家企业入驻，文化文创类占比超60%，连续8年接待游客量突破千万人次。

以上两个案例，无一不彰显文化和历史的价值，而这类街区已经成为城市建设和发展的重要驱动。如何对历史街区进行改造升级？明确底层逻辑不可忽视。

03

历史街区改造三大底层逻辑

习近平总书记指出，城市文明传承和根脉延续十分重要，传统和现代要融合发展，让城市留下记忆，让人们记住乡愁。历史街区的改造设计，首先要保护街区外观的整体风貌。不但要保护构成历史建筑，还要保存构成整体风貌的所有要素，如道路、街巷、院墙、小桥、溪流、驳岸乃至古树等，更要保存街区承载的文化，保护非物质形态的内容，保存文化多样性。

如何结合城市更新把功能化、场景化、特色化、休闲化、生活化更好地融入历史街区改造至关重要。对于老旧街区城市更新而言，需要摒弃新瓶装旧酒的传统思维，而应遵循这三种底层逻辑：传承城市记忆、打造消费场景、融入文化业态。

传承城市记忆

——保留历史文化的“原汁原味”

把真正符合地方的传统优秀文化更好地植入，围绕一个主题，从建筑、景观、项目、氛围、活动、品牌、情感、仪式等方方面面，以至于消费业态等等形成一个整体的贯穿设计，而且要导入运营思维。真正让文化可感知、可互动，真正把静态的文化变成动态的体验。例如上海新天地旧城改造，改变了原先的单一居住功能，创新性地赋予了商业经营功能，成为具有上海历史文化风貌、中西融合的都市旅游景点。这类项目，可以很好地呈现出地方文化的独特味道。

江西省景德镇市的三闾庙历史文化街区的升级改造，同样是“原汁原味”地保留了当地的历史文化。在项目规划过程中，巅峰智业团队将业态定位为以“再现古渡繁华商埠“为主题，对街巷中遗存的清代砖木建筑进行修复，打造不同的文化展示及活动空间；一期建设以“一馆+七坊+百业“为特色，街区引进景德镇米面粮油老字号，引进传统匠人入驻，打造可体验、可游玩、可打卡的文化旅游街区。

打造消费场景

——化身文旅休闲“网红打卡地”

当下年轻人的消费需求正趋于个性化、体验化、社交化，而这也反映出了未来很长时间内的消费转型升级趋势。如何把老旧街道的消费场景主题化、业态休闲化、活动高频化？

字里行间“有水有木”的浮梁县，位于江西省景德镇市东北部，千年瓷茶文化、千年县衙文化、千年农耕文化、千年理学文化、千年商业文化的历史积淀，是浮梁的文化底蕴。2021年国庆假期，“水木浮梁·古衙夜集”城市提升项目，在短短8天时间内迎来了26万人次的游览量，创下历史新高。其中的“水木浮梁·古衙夜集”光影大秀点亮了这座古城的街区，上演了一场万人空巷、齐聚古城的场面。

江西省景德镇市御窑景巷，地处老城核心腹地，区位优越，是景德镇“沿河制窑，沿窑成镇”的老城机理活化石。在提升御窑景巷的过程中，当地注意到夜间经济的市场规模不断扩大，人民群众对于夜间消费的种类需求日益多样化。据此，巅峰智业参与实施了御窑景巷“夜珠山·码头夜市”项目，主要划分为户外夜市、档口夜市、主题夜市三大区域，将御窑景巷街区与沿江步道作为载体，整体打造城市里的烟火味。辅以精品淘货购物、生活休闲社交、儿童游乐装置、网红打卡点等生活业态，全面满足市民吃喝玩乐购各项需求。2022年8月18日，御窑景巷凭借对千年瓷都历史文化资源的深入挖掘和对传统建筑风貌的保护脱颖而出，还荣获“中国品牌街”称号。

在城市更新转型背景下，由邯郸市水利投资建设集团承建的邱县食品工业文创产业园（平恩幸福里）整体项目土建工程目前已完工，老旧厂房改造步行街已完成超过三分之二。该文创产业园选址充分利用原包装厂、造纸厂、纺织厂的厂房旧址，通过提升改造，按照“一个食品交易的平台+一个工业文化展示窗口”“一个主客共享的空间+一个市民周末休闲场所”发展思路，打造开放平恩·商务会展区、印象平恩·文化展示区、食尚平恩·商业休闲区、活力平恩·食品观览区等4大功能区。

邱县食品工业文创产业园（平恩幸福里）会展中心效果图

邱县食品工业文创产业园（平恩幸福里）街景效果图

融入文化业态

——新旧交融探索“文旅新未来”

过去未去，未来已来。过去未去对应的是文化，五千年的中华文化在这个地方的传承和基因影响是没有离去的，同时要了解科技趋势、时代趋势和商业模式趋势，将时尚元素消费融入到街区中。

位于浙江省台州市路桥区路桥街道的十里长街，沿南官河由北向南绵延近十华里，是国内最长的古街之一。街区内建筑风貌古朴、文物古迹集中、人文沉淀厚重，是浙江省重点历史文化保护区。改造提升后的十里长街历史脉络明显，延续文化展示、传统商业、民居客栈等为代表的江南生活体验，整合品牌酒吧、特色民宿非遗文化、手工体验、品牌茶饮、时尚餐饮、文化体验等新兴业态，围绕“繁华十里 最忆长街”的主题，打造台州人的会客厅。

由巅峰台州十里长街项目组全程招商运营策划的以“繁华十里 最忆长街”为主题的大型沉浸式国风体验街区，在开街之后引起了一波又一波的浪潮，现场人潮汹涌，人气爆棚，引起了一波又一波的热潮；线上抖音、B站、小红书、微信公众号等播放量破千万。

城市更新工作一头连着发展，一头连着民生，对于推动城市结构调整优化和品质提升具有重要意义。每个城市的特色不同，城市更新“改什么”“怎么改”，需要因地制宜。面向未来的城市更新行动，需要顺应城市发展规律、及时回应群众关切，更好地满足人民群众对城市宜居生活的新期待。